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黒子のカンリ│オーナー事例紹介

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事例タイトル

埼玉県さいたま市において、12戸の賃貸マンションを経営している大宮大家様(インターネットネーム、49歳)。

普段は会社勤めをされているサラリーマン大家さんだからこそ、既存の管理会社の対応や業界ならではのルールには、納得がいかないことも多かったといいます。「黒子のカンリ(満室チーム・サポートサービス)*」を導入するにいたった経緯とメリットについて、詳しく伺いました(ご希望により、本名および顔写真の掲載は控えています)。

*2016年2月より「黒子のカンリ(自主管理サポートサービス)」から、「黒子のカンリ(満室チーム・サポートサービス)」というサービス名に変更しました。

目次

  1. 大家歴約3年、さいたま市で12戸の賃貸マンションを経営
  2. 業界ならではの暗黙のルールには納得できない部分が多かった
  3. 黒子のカンリ」を採用したポイントは、「サービスの自動化」と「判断の自由度」
  4. 戦略的な空室対策が可能になり、キャッシュフローの改善にも成功
  5. 黒子のカンリ」なら、手間も、時間も、お金もかけず、顧客満足度の向上が可能

1. 大家歴約3年、さいたま市で12戸の賃貸マンションを経営

不動産オーナーとしてのプロフィールと所有物件の概要について教えてください。

私は普段は会社勤めをしている俗に言う「サラリーマン大家」です。特に隠しているわけではないのですが、あらぬ詮索などを受けることもあるかもしれないので、本名や顔写真の掲載は控えさせていただいております。

大家歴はまだ3年ほどで、現在所有している12戸の賃貸マンションが初めて、かつ唯一の所有物件となります。

事例物件概要

所在地 埼玉県さいたま市

事例物件外観

事例物件外観

建物構造 鉄骨造4階建
築年月 2010年2月
専有面積 20平米
間取り 1K
賃料 約5万円
その他 最寄り駅(JR線)より徒歩15分、定期借家契約

不動産オーナーになった経緯と理由を教えてください。

『金持ち父さん貧乏父さん』(ロバート キヨサキ、シャロン・レクター 著)を読み影響を受けたことが、大家になるきっかけとなりました。いわゆる不労所得を得ることが主たる目的となりますが、現状、サラリーマンの仕事も充実しており、リストラなどを恐れているわけではありません。

しかし、今後、会社や仕事の状況が変わることもありますし、リストラを決めるのは自分ではなく会社ですので、今、自分ができることとして不動産経営に挑戦をしてみることにしました。

今後も所有物件を増やしていく予定ですか。

将来はわかりませんが、現時点では、所有物件を増やして専業大家をめざすということはあまり考えていません。

特に今所有している物件とは運命的な出会いを感じており、色々と工夫をしながら入居者様に住み心地の良い環境を提供していくことをめざしています。単にお金を稼ぐ手段というよりも、楽しみながらオーナーライフを楽しんでいるというのが現状です。

また、幸いなことに経済環境が上向いていることもあり、経営は安定しており、「黒子のカンリ」を利用するようになってからは、管理会社に対する不満やストレスも解消され、これまで以上に充実したオーナーライフを過ごせるようになりました。

参考までに伺いたいのですが、定期借家契約に関して入居者の反応はいかがですか。

暮らしやすい環境を提供するためだということをきちんと伝えており、私個人の経験としては、特に問題となったり、嫌がられたりするケースはありません。

2. 業界ならではの暗黙のルールには納得できない部分が多かった

「黒子のカンリ」を利用するようになった経緯を教えてください。

今所有している物件には運命的な出会いを感じましたので、見学してすぐに購入の申し込みをしました。管理会社に関しては、名前の知られているところなら安心だろうということで大手の管理会社と契約しました。

しかし、管理会社の対応はスピード感がなく、ほとんどが事後報告。報告があればまだいい方で、こちらから問い合わせを入れないと連絡がなかったり、聞いても返事をもらえなかったりしたこともありました。さらには、依頼した内容とは異なる対応をされたりとストレスが溜まる一方で、当事者意識がないと言わざるを得ない対応でした。

しかも、そのような対応は、契約した管理会社や担当者の問題ではなく、ほかの管理会社でも同様だという話を聞いて大きなショックを受けました。

もちろん、大家としての知識や経験の少ない私にも足りない部分はあると思います。しかし、私自身が会社員として普段行っている仕事の対応や、取引先の振る舞いと比べてしまうと納得ができない部分が多かったのが率直な思いでした。

具体的には、どのような対応がストレスの原因となっていたのでしょうか。

たとえば、私自身は地元の不動産業者に物件を紹介しに行ったり、いつ、どのような人が問い合わせをしてきたのかを知りたいと思っていたのですが、そういうことはあまりして欲しくないという態度でした。しかも、そのような態度にもかかわらず、物件への問い合わせの有無や件数などは教えてもらえませんでした。

また、内装なども戦略的に考えて少し高級な物や珍しい物を使おうとすると嫌がられたり、実際、発注内容と異なる対応をされることもありました。

当然、多くの戸数を抱える専業大家とは扱いが違って当たり前なのかもしれません。しかし、戸数は少なくても自分にとっては大切な物件ですので、納得のいく形で管理をしたいという欲求は抑えられませんでした。また、業界ならではの暗黙のルールにも、正直、納得できない部分が多くありました。

そのため、結果的には1年経たずに旧管理会社とは契約を解除して「黒子のカンリ」を利用する決断をしました。

3. 「黒子のカンリ」を採用したポイントは「サービスの自動化」と「判断の自由度」

「黒子のカンリ」のことはどのように知ったのでしょうか。

大友不動産の大家塾(東京大家塾)で紹介されたのがきっかけで興味を持ちました。

「黒子のカンリ」を採用した理由を教えてください。

管理料に関して旧管理会社では賃料の5%でした。「黒子のカンリ」では1室1,000円(空室満室に限らず)で費用面での負担がほとんど変わりません。

その上で、「サービスを自動化できる」と「自分で判断できる」というポイントが「黒子のカンリ」を採用する決め手となりました。

それに加えて、大家だけでなく、住民や地域、社会に対して貢献しようとする大友不動産の考え方に共感したところも少なくありません。

ではまず、「サービスの自動化できる」というポイントについて詳しく教えてください。

事例インタビュー風景

左)弊社代表大友哲哉

黒子のカンリ」において、募集・契約から入居中の集金・督促・修繕・清掃、更新、退去にいたるまで、基本的な管理業務は専門の事業者に委託し、自動化されており、手を煩わされることはありません。

入居者からの問い合わせは24時間365日体制の専用コールセンターで受付が集約されており、都度、大家である私にメールで報告が入りますが、良くある問い合わせや一定金額以内の修理は私に連絡不要で修繕可と決めているので、委託先にそのまま連絡が入り対応してもらえます。

逆に、一定額を超える修理など判断が必要な場合は、都度連絡をもらい、迅速かつ状況に応じた適切な対応が可能です。

 

●「黒子のカンリ」メニュー概要

1 募集・契約 募集形態 専任媒介契約(仲介会社にオーナー営業を推奨)
2 物件確認 専用コールセンター(随時メールで報告)
3 契約業務 大友不動産(定期借家+集金代行型滞納保証+損害保険)
4 入居中 集金・督促 当月分前月末入金・レポートあり
5 入居者問い合わせ 専用コールセンター(24時間365日対応)、退去受付含む
6 点検・小修繕 コールセンターから工事内容に応じた業者へ連絡
7 定期清掃 オーナー対応またはアウトソーシング
8 更新・再契約 大友不動産(賃貸借契約・保証契約・損害保険)
9 退去 退去立ち会い リフォーム会社がその場で負担割合表を作成し入居者押印
10 敷金精算 オーナー作成(リフォーム会社の負担割合表から作成)
11 原状回復工事 リフォーム会社

では次に、「自分で判断できる」というポイントについて詳しく教えてください。

黒子のカンリ」では、各業務を委託する事業者を自由に選べます。必要に応じて、紹介してもらうことも可能で、業者に委託せず自身で対応することも可能です。また、仲介業者への営業も制限はありませんし、退去時の立ち会いなどをするもしないも自分で決めることができます。

管理会社の言いなりになるのではなく、自分で考えて、物件の価値や競争力を高める「満室戦略」を実行できる環境は、大家として理想的であり、管理コストの最適化や削減にもつながると考えました。

4. 戦略的な空室対策が可能になり、キャッシュフローの改善にも成功

現在、物件管理に関して、どのような対応をされているのでしょうか。

自分でしなければならないこと、すなわち「営業、判断、確認」を明確にして、それ以外は入居の契約から室料入金、退去時の立ち会いまで、すべて自動化しています。

「黒子のカンリ」の導入メリットについて教えてください。

客付けは地元仲介会社に、清掃は地元清掃業者に依頼しているので、現状、長い時間を使った作業や労働は発生していません。営業といっても、空室が発生するごとに地場の仲介会社に訪問をしたり、メールなどで案内を送る程度です。業務の負荷という点では、これまで管理会社に委託をしていたときとほとんど変わりません。

むしろ、旧管理会社とのやり取りの中で感じていた不満やストレスを解消でき、「サラリーマンオーナーライフ」を以前より楽しめるようになったということが、一番のメリットだと思っています。

具体的には「空室対策」、「委託事業者との信頼確立」、「キャッシュフローの改善」という導入の成果が挙げられます。

【導入効果1】空室対策(満室戦略)

空室発生時には、コールセンターを経由して仲介業者から空室確認や内見の申し込み状況などが随時報告されてくるようになり、もっと積極的に営業活動をすべきなのかどうかを判断しやすくなりました。

また、日々の営業活動を通じて仲介業者とのネットワークも広がりつつあります。仲介業者が他の仲介業者へ物件の紹介をしてくれることもあるようで、特に、入居者を契約していただけるとそれ以降、安心して依頼および対応してもらえるようになります。

さまざまな情報も聞くことができますし、このネットワークを今後の空室対策にも役立ていきたいと考えています。

【導入効果2】委託事業者との信頼確立

管理会社に任せているときは、内装工事会社と直接話すような機会は一切ありませんでした。

黒子のカンリ」を利用するようになり、退去立ち会いから必要に応じて内装工事を直接依頼することができるようになり、自分の考えや意向を直接伝えられるようになりました。実際の仕事ぶりを見られるのは勉強になりますし、お互いに良い意味でも緊張感があり、レベルの高い仕事をしてもらえるようになったと思っています。今後は、中間業者が入らないことでコスト削減効果も期待しています。

【導入効果3】キャッシュフローの改善

家賃が前月に入金されるようになり、万が一滞納が発生した場合でも保証会社により支払いが代行されるのでキャッシュフローが改善されました。これまでは、滞納が発生してもすぐに状況を把握できず対応が後手になりがちでしたが、リアルタイムで迅速に対応できるようになりました。

5. 「黒子のカンリ」なら、手間も、時間も、お金もかけず、顧客満足度の向上が可能

今後の予定などがあれば教えてください。

まずは、部屋の価値を認めていただいている入居者に快適な生活空間を提供できるよう、改善点などがあれば積極的に取り組んでいきたいと思っています。

最後に、「黒子のカンリ」の利用を検討している方へのアドバイスをいただけますでしょうか。

すべてを管理会社に任せて、自分では一切手をかけたくないという大家さんには不向きなサービスかもしれません。

一方、24時間365日体制のサービス自動化は、私のようなサラリーマン大家にとってメリットがあるだけでなく、入居者様にとっても大きなメリットがあります。手間も、時間も、お金もかけず、顧客満足度を高められるわけですから、現状の管理会社の対応に不安を抱えている方には、検討する価値はあると思います。

本日はお忙しい中、貴重なお話をありがとうございました。

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